Inzerce nemovitostí bude zdarma a RK budou muset nabídnout nové služby

Následující článek popisuje odhad vývoje realitního trhu v ČR a důvody, proč je odteď na www.kup-nemovitost.cz inzerce úplně zdarma.

Situace na realitním trhu v ČR

V současné době na českém realitním trhu panuje situace, kdy existuje několik velkých prozovatelů realitních serverů v čele s Sreality.cz, které si účtují poměrně velké částky za inzerci nemovitostí. Služby těchto provozovatelů používá velké množství realitních kanceláří, které kvůli tomu mají velké náklady a tedy jsou nuceny si říkat o to vyšší provize.

Jednotlivci inzerující své vlastní nemovitosti mají rovněž vyšší náklady na inzerci, pokud chtějí využít nejnavštěvovanější realitní servery. To je pak motivuje přenechávat prodej realitním kancelářím, protože ty mají lepší inzertní síťě.

Není to tak dlouho, co na trh přišel projekt bezrealitky.cz, jehož cílem je pomoci jednotlivcům prodávat svoje nemovitosti napřímo. Ten se ale požád drží na dnešní dobu starého modelu, kdy je provoz internetového portálu placen koncovými zákazníky místo inzerenty, jak to dělá většina moderních webů v jiných odvětvých případně v zahraničí.

Srovnání realitní trhu v ČR se situací hudebního a filmového průmyslu v minulosti

Tato situace připomíná trh hudebního průmyslu v devadesátých letech 20.století a na začátku 21. století, kdy se nahrávací společnosti za každou cenu držely modelu, kdy si koncový uživatel kupoval CD a nahrávací společnosti tak odmítaly změnu v době, kdy se společnost digitalizovala, až pak přišel Apple s iTunes, který srazil cenu za hudbu díky digitalizaci na podstatně nižší částku a časem ho následoval např. Youtube nebo Spotify, kteří obrátili obchodní model tak, že konzument nic neplatí a provoz je placen čistě z reklamy třetích stran.

Současná situace na českém realitním trhu mi připadá jako v době, kdy Apple otevíral iTunes, kdy bezrealitky.cz využili digitalizaci doby a umožnili jednotlivcům se zviditelnit, ale ještě za cenu, kdy inzerci platí jednotlivec. Očekávám, že během pár let se situace posune tam, kde je dnes v hudbě Youtube a že jednotlivec bude inzerovat nemovitosti zdarma u největších hráčů a provozovatel bude vydělávat na reklamě. Podobně když v devadesátých letech začínaly emailové služby, byly nejprve placené, postupně se objevovaly služby zdarma a pak úplně převládly neplacené emaily živené z reklamy.

Motivace inzerentů a provozovatelů inzertních serverů

Motivace jednotlivců i realitních kanceláří prodávající nemovitost je oslovit co největší množství potencionálních zájemců a zaplatit za to co nejméně, nejlépe nic. Motivace provozovatele realitního serveru je na prvním místě mít hodně inzerátů a návštěníků pro udržení existence a na dalším místě jsou motivace výdělku. Dalším hráčem jsou výrobci softwaru na správu nemovitostí, kteří pomocí různých informačních systémů exportují inzeráty na co nejvíce serverů. Jejich motivace je především mít co nejvíce zákaníků, protože od nich jde primární finanční příjem. Další motivací je kvalitní produkt, včetně exportů na hlavní realitní servery. Export na ostatní realitní servery někteří dělají, jiní si za to nechávají platit, protože to pro ně není přidaná hodnota a jsou to (více či méně) náklady.

Odhad vývoje realitního trhu na další desetiletí.

Dnešní počítačové servery jsou poměrně výkonné, mají velké kapacity a provoz není tak finančně náročný, odhaduji, že by se měl uživit provoz serveru pouze ze zobrazované reklamy a to včetně menšího personálu, stejně jako například emailové služby, streamovací servery a jiné se také uživí. Předpokládám, že dříve nebo později se prosadí inzerce nemovitostí zdarma pro jednotlivce i pro realitní kanceláře, jakmile přijde první velký hráč, který ji zavede a prosadí. Odhaduji, že tu stále zůstane zásadní role pro tvůrce programů pro správu a export nemovitostí, jako primárního nebo sekundárního informačního sytému, kterým se budou inzeráty šířit na různé servery. Dále se nabízí, že se tito tvůrce spojí přímo s jednotlivci a vznikne tu přímý export inzerce od majitelů nemovitostí, přímo na stovky serverů, v tomto smyslu už vznikly služby realitnirevoluce.cz a ProdejToSam.cz, ale ty ještě nemohou být tak daleko, protože hlavní hráči za inzerci vybírají poplatky.

Jsem přesvědčený, že provoz realitního serveru by se měl uživit z reklamy a že konkureční prostředí dříve nebo později dotlačí trh do pozice bezplatné inzerce.

Služby realitních kanceláří v ČR

Tímto spojením přeskočí prodávající článek realitní kanceláří, kteřé dříve poskytovaly skupiny služeb, které si dnes zajistí koncový zákazník snadno sám. Realitní kanceláře poskytovaly a poskytují především inzertní prostor, ale s postupující digitalizací a propojování realitního trhu už bude inzertní prostor doména nejen realitních kanceláří, ale i koncových zákazníků a ty tak už nebudou tolik potřebovat služby realitních kanceláří. Třetí důležitou službu, které realitní kanceláře nabízely, byla právní pomoc, ale i tento pilíř bude muset projít určitou transformací. Jejich služby nebyly často tak kvalitní a průhledné a nastupující internetové právní poradny a služby typu legito.com odvedou někdy lepší práci. Přesto si myslím, že role realitních kanceláří se částečně přesune z provize z prodejů ke službě, kterou bychom mohly nazvat úleva od byrokracie a právní poradna / ochrana. V ČR je při obchodu s nemovitostí v drtivé většině přítomna většinou jedna RK, která pochopitelně nemůže zastupovat obě strany a systém tak nemůže vyváženě fungovat. Na druhou stranu v některých vyspělejších zahraničních zemích každou stranu zastupuje jedna realitní kancelář, která hájí zájmy svého klienta a služba má více právní charakter. U nás už se začínají také objevovat zástupci kupujících (např. realitnilupa.cz nebo home-institute.cz ale je to spíše výjimka.

Tlak na zánik provizního systému bude dále sílit, protože dneska je čím dál snažší provizní systém obejít. Realitní kanceláře si kvůli provizi drží tajemství, kde se nachází daná nemovitost, ale dnes se dá najít prakticky každá nemovitost na leteckém snímku na mapy.cz a podle katastru nemovitostí se dá dohledat majitel. Tedy, pokud koncový zákazník opravdu chce realitní kancelář obejít, obejde ji. Dá se očekávat, že část lidí ze slušnostni, nevědomosti, setrvačnosti nebo jiných pohnutek bude ochotna provize dále platit, ale velká část lidí nebude ochotna platit provizi 20 tisíc Kč za hodinovou prohlídku a hodinovou práci s nafocením objektu a nasdílením přes nějakou chytrou aplikaci na všechny servery, zvláště pokud si hypotéku a smlouvy udělají sami. Proč se už dnes snaží lidi obcházet realitní kanceláře a neplatit provizi? Protože kupujícím se nutí služba, kterou vůbec nechtějí. Kupující nechtějí extra drahou službu nafocení a uveřejnění nemovitosti včetně několika prohlídek. Provizní systém bude tedy čelit tlaku ze strany prodávajícího i kupujícího a odhaduji, že se nejdřív začne platit jednorázový poplatek za zveřejnění inzerce (tlak služeb alá realitnirevoluce.cz nebo ProdejToSam.cz) a další poplatek za provedenou prohlídku.

Očekávám, že se tímto směrem posune český realitní trh, poté co postupující digitalizace a konkurence vytlačí platby za inzerci a donutí realitní kanceláře živit se službami místo provizemi. Zajímavý náhled na toto téma napsal Jiří Hlavenka: Když práce mizí aneb Ničí Internet střední třídu? V důsledku by mohly celkově klesnou ceny za realitní transakce a mohl se lehce rozhýbat trh s nemovitostmi. Další důsledek by mohl být, že spoustu realitních makléřů nahradí počítače a realitní makléři si budou muset najít jinou práci.

Některé realitní kanceláře si stěžují na vysoké ceny inzerce na Sreality.cz, ale domnívám se, že právě pro tyto vysoké ceny se mohou realitní kanceláře spolupodílet na provizích od prodávajících a jakmile ceny padnou, padne i provizní sytém realitních kanceláří, který je postavený pouze na inzerci, nebo se alespoň významně zmenší celkový objem provizí. Stejně jako dříve se posouvaly pracovní místa ze zemědělství a průmyslu do průmyslu a služeb (včetně realtního trhu), se dnes posouvají pracovní místa ze segmentu služeb do segmentu počítačové automatizace a práci kterou dříve dělali makléři, budou dělat stroje.

Manifest realitní inzerce pro 21. století

Z důvodů uvedených výše jsem se rozhodl jít době naproti a poskytnout na www.kup-nemovitost.cz naprosto bezplatně inzertní služby a otevřená data a sepsat následující manifest

  • Zrušit všechny zbývající poplatky za inzerci nemovitostí a poskytovat inzertní služby zdarma pro jednotlivce i realitní kanceláře. Poplatky za nadstanradní (zvýrazněnou/zvýhodněnou) inzeci jsou přípustné.
  • Bezplatně importovat data ze všech systémů a realitních programů, pokud k tomu bude druhá strana přístupná.
  • Bezplatně poskytovat inzertní data třetím stranám se standardní podmínkou odkázání na původní zdroj.
  • Neplatit za poskytování inzerátů provozovatelům realitních systémů, inzerce, kterou neposkytne provozovatel programu pro správu nemovitostí zdarma, nebude zveřejněna.